Badrans schlechtes Gefühl

Crowdhouse Die SP-Nationalrätin Jacqueline Badran schiesst in einer Interpellation scharf gegen den Internet-Immobilienmakler. Allerdings missversteht die Mieterverbandsvertreterin das Crowd-Geschäft.

Vor wenigen Tagen hat die Zürcher SP-Nationalrätin eine Interpellation eingereicht. Die parlamentarische Anfrage von Jacqueline Badran trägt den brisanten Titel: «Gesetzeskonformität von Crowdhouse?». Gemeint ist das Geschäft des Zürcher Internet-Immomaklers. Das achtzigköpfige Startup konnte in den drei Jahren seit seiner Gründung Mehrfamilienhäuser im Wert von über 560 Millionen Franken platzieren. Die Crowd-Plattform vermittelt dabei Renditeliegenschaften im Miteigentum für Anlagesummen ab etwa 100 000 Franken samt Grundbucheintrag für die Investoren.

Ein Geschäftsmodell, das der SP-Nationalrätin, die auch im Vorstand des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands sitzt, offenbar sauer aufstösst. Nur so lassen sich die fünf Fragen an den Bundesrat erklären, die allesamt auf einen bunten Reigen an Gesetzen und Vorschriften referenzieren: Kollektivanlagengesetz KAG, bundesgesetzkonforme Grundbucheinträge, Bundesgesetz über die Bekämpfung der Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung.

Kein Fondsmanager

Allerdings offenbart Badran in einem Grossteil der Fragen ein grundsätzliches Missverständnis über das Plattform-Geschäftsmodell des Zürcher Startups. Denn wie Uber kein Taxibetreiber ist, so ist Crowdhouse kein klassischer Immobilienfonds. Mit anderen Worten: Es werden keine Investitionsgelder, Publikumsanlagen oder sonstiges Kapital entgegengenommen. Insofern sind Badrans Fragen an den Bundesrat nach der KAG- oder Geldwäschereigesetz-Konformität von Crowdhouse schlicht hinfällig.

«Wir sind weder Anlageberater noch Fondsmanager, sondern Betreiber einer Online-Plattform», betont denn auch Co-Gründer Ardian Gjeloshi: Die Rolle seiner Firma beschränke sich vielmehr darauf, Angebot und Nachfrage im Immobilienmarkt «auf zeitgemässe Art» zusammenzuführen. Die Hypofinanzierung der Renditeliegenschaft erfolgt schliesslich über Geschäftsbanken, welche die üblichen Compliance-Checks machen.

Apropos Rendite: Auch daran stört sich die Zürcher Sozialdemokratin bei Crowdhouse. So wiesen die über die Immo-Plattform vermittelten Mehrfamilienhäuser 2017 eine durchschnittliche Eigenkapitalrendite von 6,62 Prozent aus.

Urteil des Bundesgerichts

Dazu merkt Badran in ihrer Interpellation an: «Auf dem Eigenkapital darf eine Rendite erzielt werden, die den Referenzzinssatz um nicht mehr als ein halbes Prozent übersteigt. Dies wäre zurzeit eine Nettorendite von 2 Prozent. Die bei Crowdhouse ausgewiesene Rendite wäre also nicht rechtskonform», folgert die SP-Immobilienexpertin und bezieht sich dabei auf die «bundesgerichtliche Rechtssprechung» zum «übersetzten Ertrag aus der Mietsache».

Bolzt das junge Zürcher Immotech also Überrendite auf dem Buckel der Mieter? Co-Gründer Gjeloshi winkt ab. Nicht nur die Nettorendite von 2 Prozent sei bei der Beurteilung der Frage massgeblich, ob Mietzinswucher betrieben wird. Es gehe vielmehr um eine «gesamtheitliche Betrachtung». Also auch, was die ortsund quartierüblichen Mietzinse oder bei Neubauten die kostendeckenden Bruttorenditen sind. Und zwar im konkreten Fall auf die einzelne Mietwohnung gerechnet. Und da sieht sich Crowdhouse im Rahmen der Vorgaben. «Wir legen Wert darauf, dass die Mieten in den Immobilien eher tiefer sind als der Markt, damit die Vermietungsquote hoch ist», erklärt Co-Gründer Gjeloshi, dessen erklärtes Ziel es ist, «den Wohnungsmarkt für Mieter und Miteigentümer zu demokratisieren». Dazu stehe man auch im regelmässigen Austausch mit der Finanzmarktaufsicht Finma.

Nicht zu erreichen

Interpellantin Badran selbst war für ein mündliches Gespräch trotz mehrmaliger Kontaktaufnahme nicht zu erreichen. Im E-Mail-Wechsel mit der «Handelszeitung» erklärt die SP-Frau, dass der Crowdhouse-Anfrage kein konkreter Anhaltspunkt zugrunde liege, nur ein schlechtes Gefühl, wenn jemand so aggressiv illegale Renditen anbiete: «Man macht mit dem Lebensraum der Menschen kein Geld.»

Bytes und Beton

Crowdhouse Sie sammeln Preise wie andere Briefmarken: Die Crowdhouse-Mitgründer Ardian Gjeloshi und Robert Plantak. Jüngst räumten die Start-Up-Unternehmer mit ihrer Internet-Plattform an den NZZ Real Estate Days gleich in zwei Kategorien ab. Auch die Universität St. Gallen verlieh ihnen vor kurzem einen Banking-IT-Innovation Award. Und schliesslich schaffte es Crowdhouse an den diesjährigen Swiss Fintech Awards in die Top Ten.

So viel Ehre bringt Aufmerksamkeit und lockt Investoren an. Die Internet-Plattform, auf der Miteigentum an Rendite-Immobilien gezeichnet werden kann, ist in aller Munde. Im Sommer beteiligte sich die Luzerner Kantonalbank LUKB am Startup, «um die digitale Transformation des Immobilienmarktes voranzutreiben». Das Investment der Kantonalbank sowie das Engagement von Avaloq-Chef Francisco Fernandez als Verwaltungsrat sind für die Jung-Gründer der geschäftliche Ritterschlag. Es ist der frühe Lohn für eine rasante Erfolgsgeschichte. Knapp ein Jahr nach Lancierung hat Crowdhouse dreizehn Immobilien für rund 70 Millionen Franken Transaktionsvolumen finanziert und zählt bereits 8700 registrierte Mitglieder.

Ziel ist die Demokratisierung des Immobilienmarktes

Doch die selbsterkorene «Demokratisierung des Schweizer Immobilienmarktes» kann nicht schnell genug voranschreiten. «Wir sind überzeugt, dass wir mit Hilfe der LUKB das Volumen bis Ende Jahr 2016 auf über 100 Millionen Franken erhöhen können», sagte Crowdhouse-Chef Plantak im Sommer beim Einstieg der Luzerner Banker.

Das Zürcher Startup dürfte dieses ehrgeizige Ziel verfehlen. Damit steigt der Erfolgsdruck, auch seitens der neuen Miteignerin LUKB. Crowdhouse müsse liefern und möglichst viele Verkaufsobjekte auf die Plattform bringen, sagt ein Geschäftspartner. Doch die attraktiven Rendite-Objekte sind nach Jahren des Immobooms dünn gesät.

Potentielle Investoren

Nun zeigen Recherchen der «Handelszeitung»: Gjeloshi und Plantak haben kürzlich ein eigenes Haus über ihre Crowdhouse-Plattform angeboten, ohne dies gegenüber potentiellen Investoren im Internet explizit auszuweisen. Konkret geht es um ein Mehrfamilienhaus an der Hardstrasse 9 in Zürich, das im September auf die Immo-Vermittlungsplattform aufgeschaltet wurde. Anfang November wurde die Liegenschaft erfolgreich finanziert. 18 Miteigentümer haben 3,5 Millionen Franken an Eigenmitteln investiert. In wenigen Tagen soll der Verkaufserlös eingezahlt werden.

Die Renditeliegenschaft im Zürcher Kreis 4 gehört gemäss Grundbuchamt einer Firma namens WIBB. Deren Stammaktien werden von der G&P Real Estate Partners gehalten, die den beiden Crowdhouse-Betreibern Gjeloshi und Plantak gehört. Bis vor kurzem sass bei G&P auch Ruedi Bär im Verwaltungsrat. Der Serienunternehmer (Mobilezone, Interdiscount) amtet als VR auch bei Crowdhouse und gehört zu den Mitgründern.

Möglicher Interessenkonflikt

Für die Hardstrasse 9 fungiert G&P zudem als externe «Managementgesellschaft», wie aus einem offiziellen Emissionsprospekt hervorgeht. Und die G&P wickelte gemäss einem Insider den nun erfolgten Verkauf des Objekts zugunsten der WIBB-Aktionäre ab. Schlussendlich offerierte Crowdhouse aber «einige Tausend Franken» mehr als alle andere Interessenten. Im Rahmen dieser Hardstrasse-Transaktion hatten Gjeloshi und Plantak als WIBB-Aktionäre, G&P-Partner und Crowdhouse-Betreiber mehrere Hüte gleichzeitig auf.

Zum möglichen Interessenkonflikt sagt Crowdhouse-CEO Robert Plantak: Sämtliche anwendbaren rechtlichen Bestimmungen und betriebsinternen Corporate Governance-Aspekten seien beim Erwerb der Liegenschaft vollumfänglich Rechnung getragen worden. «Gestützt auf die unabhängige Bewertung der externen Schätzer hat Crowdhouse anlässlich einer öffentlichen Ausschreibung der fraglichen Liegenschaft die höchste Offerte eingereicht und erhielt entsprechend den Zuschlag», schreibt Plantak. Ein Interessenskonflikt könne ausgeschlossen werden. Weder er noch Ardian Gjeloshi hätten hinsichtlich dieses Verkaufs eine Provision beziehungsweise Entschädigung «seitens der Verkäuferschaft» erhalten.

«Offenlegung der Verkäuferschaft ist nicht üblich»

Auf die Frage nach mangelnder Transparenz über die Eigner der Hardstrasse 9 auf ihrer Crowdhouse-Plattform erklärt Plantak: «Die Offenlegung der Verkäuferschaft ist nicht üblich, wird aber auf Anfrage bekannt gegeben.» Die Projektpräsentationen von Crowdhouse hätten sich bewährt und entsprächen «in jeder Beziehung» den gesetzlichen Vorschriften. Der CEO kündigt an: Es werde in Zukunft «mit grosser Wahrscheinlichkeit» wieder dazu kommen, dass Immobilien aus dem «Crowdhouse-Verwaltungs-Portfolio» wieder an andere Kunden aus dem «Crowdhouse-Öko-System» angeboten werden.

Das Immobilie an Hardstrasse 9 hat sich für die Jungunternehmer jedenfalls finanziell ausbezahlt. Beim ursprünglichen Kauf der Hardstrasse 9 durch die WIBB im Jahre 2011 flossen 16 Prozent des eingesetzten Eigenkapital oder gut 310 000 Franken als Entschädigung an G&P. Und auch bei der jetzigen Crowd-Finanzierung winkt dem Startup ein Maklerhonorar in der Höhe von gut 230 000 Franken.

Weiter steht Crowdhouse ein Erfolgshonorar für die Verwaltung zu, wenn drei Viertel der Liegenschaft vermietet ist. Allerdings ist dieses «Erfolgshonorar» durch einen Sicherheitsfonds gedeckt, der gemäss eigenem Termsheet auch als «Puffer für Leerstände» dient. Ein Immobilienanwalt spricht von einem «Netz mit doppeltem Boden» zugunsten der Verwalter. Dazu sagt Crowdhouse-Chef Plantak: «Die Vermietungsquote, auf welche sich das Erfolgshonorar bezieht, berechnet sich aus den erwirtschafteten Nettomietzinserträgen ohne jeden Beizug des Sicherheitsfonds in der Kalkulation.»

Beziehung zu Helvetia Wealth

Die WIBB AG als aktuelle Eignerin der Hardstrasse 9 gewährt Einblick in die berufliche Vergangenheit der Crowdhouse-Co-Gründer. So heisst es in den offiziellen Emissionsunterlagen der Firma: «Herr Gjeloshi führte ein Team im Bereich Private Banking und Financial Planning bei der Schweizer Vermögensverwaltung Helvetia Wealth AG. (…) Herr Plantak war ebenfalls bei der Helvetia Wealth AG für die Leitung eines Teams im Corporate-Finance-Bereich zuständig und engagierte sich dort für die Finanzierung der von der Helvetia Wealth AG getätigten Unternehmenskäufe.»

Diese Finanztransaktionen erwiesen sich als wenig nachhaltig. Denn Helvetia Wealth wurde von der Finma geschlossen und befindet sich seit 2015 in Nachlassliquidation. Seitens Gläubiger wurden Forderungen von rund 50 Millionen Franken angemeldet.

Heute widersprechen die Crowdhouse-Co-Gründer ihrem Lebenslauf im WIBB-Prospekt. Sie teilen der «Handelszeitung» mit: «Entgegen Ihrer Unterstellung waren die Herren Gjeloshi und Plantak bei der Helvetia Wealth zu keinem Zeitpunkt angestellt. Die einzige Beziehung zur Helvetia Wealth bestand darin, dass die beiden Herren deren Infrastruktur für das Financial Planning Geschäft nutzen durften.» An Akquisitionen der Helvetia Wealth habe man nicht mitgearbeitet. Das Auftragsverhältnis zur Helvetia Wealth sei von Seiten Gjeloshi und Plantak im Jahr 2009 aufgelöst worden.